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恒大地产坐庄北京自住房的得与失-【新闻】

发布时间:2021-05-28 14:08:50 阅读: 来源:凸轮分割器厂家

恒大地产“坐庄”北京自住房的得与失

189.5亿。这是恒大地产(03333.HK)去年7月以来在北京的拿地支出,其中绝大部分是自住商品房地块。乐居记者粗略计算,恒大地产保障性房源累计过万套,已经成为北京自住房的最大玩家。

策性住房政府限价,公认利润率不高,业内对恒大“豪赌”自住房的进京之途多有疑窦。乐居记者与恒大和其友商交流,借助恒大财报等公开资料,并通过现场走

访,形成以下5点看法:总体而言,恒大在京获取的5个项目中,最先开售的恒大城和御景湾利润可观,来广营地块无忧,东坝和大兴黄村地块地价高企,在目前已

知的规划条件下面临一定压力。

1、沙河高教园恒大城利润可观

年上半年,恒大北京地区合约销售额57.4亿。在此期间,只有北京恒大城一个在售项目。恒大城是面向北京五所大学教职工的定向安置房,计容建面51万平,

地价款35.6亿,楼面地价约7000元/平米,限价房和公租房各占一半,售价分别为1.4万元/平米和1.1万元/平米。

省下的都是利润,恒大控制成本的能力不容小觑。乐居记者获得了恒大发包给中铁建的承建合同,建面29万的一地块造价5.1亿,每平成本不足1800元。而且,还要求中铁建垫资。钢材、水泥、商混都由恒大集中采购。

这样算下来,北京恒大城约有30%的毛利。而且,从拿地到资金回笼只有10个月,基本没有营销费用。与操盘周期长的二三线城市楼盘相比,利润率并不处下风。

恒大地产财报载明,北京恒大城建面71万平,不计容建面高达20万平。除了人防、公用设施配套外,车库和商业都是可售物业。乐居记者走访项目现场得知,商业可售面积高达2.8万平。当车库和商业开售后,北京恒大城的销售额还要高出一大截。

2、御景湾和来广营项目不愁卖

10月11日,恒大御景湾自住房摇号,拿地13个月后,迎来北京第二个项目的资金回笼。项目所在地块建面29.5万平,楼板价13713元/平米。以2.2万元/平限价出售,得益于恒大地产的成本控制能力,有不错的盈利空间。

恒大财报显示,御景湾建面44.7万平,这意味着不计容面积超过15万平。除了政策性住房外,项目还有2500个车位、1.9万平商铺和近4万平公寓可售。

广营地块建面11.9万平,楼板价约17200元/平米,以2.8万元/平米限价出售,虽然利润难言丰厚,但平稳回笼无虞。乐居记者实地走访得知,恒大地

产来广营项目北邻亚奥金茂悦,该高档盘售价超过5万元/平米。恒大正在进行前期规划,通常情况下,该项目也将有一定的非计容建面。跟周边项目价格落差明

显,推向市场后将很快回笼。

3、恒大为何敢于做限价项目

由于房价飙涨,中等收入阶层买房负担沉重,北京做自住房是一项政治意味深厚的调控任务。拆迁成本高昂,政府在土地出让环节让利有限。既要马儿跑,又要马儿不吃草,压缩的只能是开发商的利润。大多数地块出让都搭售政策性住房,政府卖肉搭骨头,开发商也不得不从。

于做自住房,背后是对成本控制的信心。恒大地产的对策是,力推标准化和集中采购,规模优势最大化。以住宅精装为例,它选出装饰行业排名三甲的供应商——金

螳螂、亚厦和广田装饰,每家都给出超过30亿/年的框架合同。实力强大的供应商意味着更强的垫资能力,恒大地产凭借规模争取到更好的谈判条件。短时间内在

北京拓展5个体量不菲的项目,规模效应迅速显现。

同时,恒大地产管理扁平化。据恒大内部人士表示,在京大多数项目并不设独立运营的项目公司,而是由城市公司——恒大北京公司直管。恒大北京公司2013年9月初成立,今年下半年两次增资,注册资本迅速膨胀到18.3亿。大手笔增资降低了北京公司的负债率,便于对外融资。

4、大干快上自住房,恒大内外的看法

不赚钱,微利,解政府之所急,这是恒大人士对此的看法。他同时表示恒大进京首做自住房,意在北京探路,打开政府关系并理顺市场关系。“不赚钱,也不代表赔钱,就是跟政府走个流程,打个交道,做一个品牌,竖一个好口碑,摸摸底。”该人士说。

但同行并不这么认为。一位地产商同行称,如果是为了向北京地方政府表态,没有必要一个接一个做。他认为自住房用地的土地款付款条件有弹性,房子不愁卖,又可以通过承建商垫资融资,因此,看似微利的自住房反倒成为很好的资本工具。事实上,从恒大开售的前两个项目来看,利润率并没有想象得那么低。

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