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2012年上市房企年报分析业绩飘红今年主动求变万芳

发布时间:2020-02-14 12:10:07 阅读: 来源:凸轮分割器厂家

2012年上市房企年报分析 业绩飘红今年主动求变,

截至目前,已有诸多上市房企公告了2012年的销售业绩。事实上,从2012年二季度开始的楼市回暖,在很大程度上支撑起了开发商的销售业绩,多数已发布企业年报的上市房企实现了年度销售额的同比增长。根据兰德咨询发布的报告分析,房企业绩与其战略布局、产品定位、产品结构、退货量乃至业绩 预算 能力密切相关。基于此,本期将依次解读万科、龙湖和远洋的房企年报,在分析其去年业绩的同时,了解其战略布局的改变。

国际化业务迈出第一步

万科2012年年度报告显示,2012年,公司实现营业收入1031.2亿元,同比增长43.7%;实现净利润125.5亿元,同比增长30.4%;全面摊薄净资产收益率达到19.66%,为1993年以来最高水平;销售金额再度刷新行业纪录,全年共实现销售面积1295.6万平方米,销售金额1412.3亿元,同比分别增长20.5%和16.2%。2012年年底,万科所持有的货币资金量达522.9亿元,远超短期借款和一年内到期的长期借款总和;净负债率仅23.5%,继续处于行业低位;整体税金支出达到211亿元,再次超出年度净利润接近一倍。继住宅销售规模在2010年突破千亿后,2012年,万科的营业收入也突破千亿。全年公司实现营业收入1031.2亿元,净利润125.5亿元,同比分别增长43.7%和30.4%。一系列数字表明,万科依然是房地产行业内资金最充裕、财务结构最稳健的企业之一。

2012年,万科仍坚持主流产品定位,全年售出的房屋中,90%为144平方米以下的中小套型,在面向普通购房者的同时,将提高生活配套服务作为工作重点,进而提高产品竞争力。在绿色建筑领域,去年万科绿色三星住宅面积占全国的比例达到44%,交付房屋中装修房比例已超过80%。万科总裁郁亮表示,从2013年开始,万科住宅产业化的重点将转向工厂化。2013年,万科将力争在主流产品中实现15%的项目内外墙无砌筑,15%的项目内外墙免抹灰,10%的项目采用PC外墙。

在第三个十年发展期即将收官之际,万科一面积极把握机会,在国内补充一批优质项目,一面布局海外,迈出了国际化业务的第一步。2012年,万科新增加国内开发项目78个,并成功收购香港上市公司南联地产控股有限公司75%的股权,将其更名为万科置业(海外)有限公司。2013年1月,万科公布了B转H股,这被称为万科历史上 第二次股改 。2012年9月,万科成立海外业务推进小组,在全球范围内展开考察和调研;今年1月,万科联合香港新世界竞得香港荃湾西站项目;2月,万科再度出手,联合美国铁狮门,投资开发旧金山富升街201地块。

对于国际化业务,郁亮谨慎表示,万科在国际化业务拓展方面刚刚起步,在进入新市场时,会通过和当地知名开发商合作减少风险。未来一段时期,相关业务的规模仍然会控制在合理范围内。和国际优秀同行的合作交流,将强化万科的精细化管理能力、在产品设计和客户需求理解等方面的专业能力,进而逐步培养起海外业务能力。

土地存储、债务结构优化

2012年,面对宏观调控政策与波动市场,龙湖集团坚持 产品聚焦、加大区域纵深、增持商业 的核心战略,根据市场需求主动调整产品结构和地域分布,推出了更多刚需及首次改善产品,凭借产品力和高周转策略,实现销售面积同比增长27.2%,超额达成390亿元的年度销售目标,并保持了自上市以来连续第3年销售业绩稳定增长的势头。

据悉,2012年,龙湖物业发展业务营业额为人民币269.5亿元,较去年增长15.3%;合同销售额达人民币401.3亿元,较去年增长4.9%;销售总建筑面积4179622平方米,较2011年增长27.2%。由于精准把握市场,有效执行 高周转 的经营策略,龙湖全年共有7个项目实现拿地后8个月内开盘,集团全年销售回款率高达91%。值得一提的是,经第三方调研,龙湖的行业客户忠诚度保持2011年的水平至76%,物业服务满意度高达92%,公司品牌获得广泛的客户认可。

截至2012年底,龙湖已开业商场的整体出租率为98.8%,扣除营业税后的租金收入人民币4.8亿元,较2011年增长20.2%。此外,龙湖积极储备土地,2012年拿下17幅土地,总建筑面积为891万平方米,平均溢价水平仅为8.72%。截至去年年底,龙湖集团的土地储备合计3952万平方米,顺利以战略性部署推进全国土地布局。2013年,龙湖还将进一步深化 产品聚焦 、 加大区域纵深 及 增持商业 三大核心战略。继2012年落户厦门后,龙湖将于2013年正式进入湖南长沙,增加对华南和华中两大片区的投资。龙湖目前在售主力项目达52个,其中13个为全新项目,23个项目将推出新一期新业态产品,产品面向刚需、改善性、商业经营等不同需求的客户。同时,龙湖将继续以较低价争取上海、长沙、昆明、沈阳等核心城市的优质地块,未来将严格控制土地成本和支付节奏,完善板块布局,保持公司稳健的财务状况和负债率水平。

量入为出追求可持续增长

截至去年年底,远洋地产在全国18个城市的41个项目,共实现协议销售额人民币311.19亿元,较2011年上升15%;销售面积则同比上升25%达261万平方米。年报显示,远洋地产2012年完成286.6亿元人民币的营业额,同比大幅上涨44%;毛利达人民币76.99亿元,同比上升23%;拥有人应占溢利同比大升48%,到达37.96亿元的高点。

2012年,依靠对市场的准确预判,远洋推出政策支持的刚需产品,从而创下销售新高;而在全国布局方面,远洋地产在18个有楼盘推出的城市中,有50%的城市销售额稳居市场前10位。面对严峻的市场环境,远洋地产完善风险管理,2012年销售回款率超过90%,净负债比率和短期负债比率分别降至42%和35%。截至2012年底,远洋集团手头现金达到人民币161亿元。值得关注的是,远洋地产与香港太古地产合作开发的北京颐堤港项目已于2012年9月开业,可租面积达17.6万平方米。2012年底,颐堤港写字楼的出租率达到95%,零售物业的出租率为84%,商业地产项目表现出色。今年,远洋地产与太古合作的第二个综合商业项目 成都大慈寺项目,计划于年底试营业,预计可租面积达21.4万平方米。

年报显示,截至2012年底,远洋地产拥有的土地储备面积约2300万平方米,可满足未来3到5年的业务需要,分布在19个国内经济高速发展的城市。2013年是远洋地产成立20周年。在过去的20年间,远洋地产实现了制度转型、跨区域发展、由住宅到商业地产的业务拓展。这一年,远洋地产将深耕已有区域,重点考虑30万平方米左右的中等规模项目,并根据土地消化情况继续补充优质土地,其中包括经营性物业土地,为中长期业务结构平衡做好准备。此外,远洋还将继续加大刚需产品的供应、灵活定价、加快销售速度,争取实现按年双位数的协议销售额增长率,在保证销售额和营业收入稳步增长的同时,提高产品和服务质量。

晨报记者李小娟束杰

(北京晨报)

(编辑:地产福建网综合)

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